本文转自：解放日报

购房“合同不平等”成常态？

开发商利用主导地位订立利己条款，购房者维权难

(相关资料图)

■本报记者 唐乙隽 郑朕

2021年1月，在销售人员的催促声中，李女士根据要求签下预售合同。她怎么也想不到，就是这份合同，成了她日后必须在房屋质量尚不尽如人意时完成收房手续，并开始缴纳物业费的依据。在12345市民服务热线，“合同不平等”正成为购房者投诉的热点，不少购房者甚至陷入了维权无门的境地。

补充协议为开发商兜底

李女士认购的是位于奉贤区江山路6819弄电建泷悦蓝湾楼盘内的一套叠墅住房。正式签订预售合同前，她已支付了70%的首付款。2021年1月，房屋预售合同签订，约定2022年12月20日为新房交付日期。由于疫情影响，工期延误，11月25日来到小区内预看房时，李女士却傻了眼：“我们购买的上叠住房内，主卧卫生间竟没有安装地漏和排水，唯一设置的墙排距离马桶位置很远，根本无法使用，这样的情况下，更无法安装淋浴。”她回忆道，当时还发现多处墙面存在空鼓现象，尤其是主卧墙面渗水严重。李女士说，除了质量问题，房屋乃至整个小区其实都处于未完工状态。李女士填写了记录表，要求开发商整改。

1个多月后，收房通知正式到来。然而，办理手续当日，工作人员却未能出具质量问题处置情况记录表，李女士强烈要求入户查看后，发现预看房时的问题根本没有解决。面对这样的房屋，如何办理收房手续？李女士选择了拒绝，但另一边的工作人员却要求她缴费收房，称“根据预售合同，购房者应该在销售方完成交房后缴纳1年的物业管理费”。直至此时，李女士才又打开预售合同仔细查看，在最末尾处发现了“补充协议”，其中不仅约定“买受人同意自书面通知交付日首日起该房屋所涉及的相关费用（包括但不限于物业管理服务费、公用能耗、水电费等）风险和责任由买受人承担”，还明确指出“保修和整改不影响出卖人向买受人交付房屋”。

在李女士的提示下，记者还看到了预售合同中有“买受人不按出卖人通知办理交接手续或不签署交接文件的，则视为房屋已自动交付”的字样，而因逾期办理房屋交接手续，购房者竟还要承担50元一日的违约金。

预售合同包含不平等条款

李女士的遭遇并非个例。2月12日，市民程先生支付10万元定金认购了嘉定区金地西郊悦章小区的新房。半个月的时间里，程先生又交了170多万元的首付款。可快要交房了，他才发现合同里有“坑”。他通过12345市民服务热线多次发起投诉，希望开发商上海鑫祥诚房地产开发有限公司退还所有款项。

“这个楼盘是先交押金（定金），当场签认购协议，然后交了首付款后再签约。”程先生说，支付定金并约定好1个月内付清首付款后没多久，销售人员就主动联系他，声称提前交纳首付款者，可获得2万元的停车位优惠。于是，2月18日和28日，程先生分两次将首付款支付完毕。按照开发商规定的销售流程，到了签预售合同环节，程先生才发觉，预售合同内的很多条款看起来不那么公平。比如，如果买方付款时间逾期45天以上，需要支付给卖方10%总房价的赔偿金；相对应的是，合同规定如果卖方交付逾期超过90天，却仅需赔偿买方总房价1%的金额。对于基础设施、公共配套，合同里也写得明明白白：合同附件及资料仅供参考，以实际为准，卖方不论是设置还是增减或移位都不构成违约。类似这样霸道的内容在合同里还有不少。对此，程先生难以认同，迟迟未在预售合同上签字。

其实，这份预售合同的主要内容已在售楼现场公示，但程先生并未留意。他与销售人员沟通，希望针对合同中明显不平等的部分内容与卖方签订一份补充协议。没想到，销售人员直截了当地表示“公司不可能签”。程先生说，销售人员还提到“开发商肯定都是合理规避风险的”。程先生特意去查看了其他几个正在预售的楼盘，正如那名销售人员所说，公示的预售合同普遍有不平等条款，差别只是程度不同罢了。

律师：违约责任约定应对等

“最理想的是先签合同，再支付房款。”上海君澜律师事务所律师韩智洋说，当前在购房流程上，不少新房存在先付款、后签合同的情况，甚至有部分购房者在签订合同前已支付了首付款，在这种大背景下，后期的争议及责任归属便会很难确定，这也使得涉及预售合同的维权并不容易。

就上述购房者遭遇的预售合同而言，韩智洋认为其中存在明显的不合理因素。“首先，违约责任约定应对等，如果遇到销售方与购房者缴纳违约金比例相差悬殊的情况，购房者可以拒绝签署合同，并向相关主管部门投诉。”韩智洋分析道，“而针对李女士的情况，若其拒绝收房的原因成立，合同中支付违约金、缴纳物业管理费等相关约定就可以被视作无效条款。”他认为，开发商利用自己的主导地位订立不平等的预售合同，已在很大程度上损害了消费者权益。对此，他提醒广大购房者，在购买房屋时，仔细谨慎是第一位的。

记者了解到，程先生多次反映后，经区房管部门介入协调，开发商已同意按照流程，将在60个工作日内完成退款。

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